¿Puedo construir una terraza en la azotea?

¿En qué casos puedo construir una terraza en la azotea?, ¿qué es una terraza privativa?, ¿cómo puedo saber si dispongo de una terraza privativa o comunitaria?, ¿qué gastos debe asumir la comunidad de propietarios? José María Barroso González experto en Derecho de la propiedad horizontal y Derechos reales entre otras especialidades, nos revela todo lo que debemos saber respecto de esta cuestión.

Índice de contenido

  • Introducción
  • ¿Qué tipo de obras puede realizar el propietario del inmueble?
  • ¿Puedo cerrar una terraza en cualquier fachada?
  • ¿Qué requisitos son necesarios para poder cerrar una fachada?
  • ¿Se puede construir una habitación y un baño en una azotea?
  • ¿Qué permisos necesito para construir una terraza en mi casa?
  • ¿Qué es una terraza privativa?
  • ¿Puedo construir en una terraza privativa?
  • ¿Cómo puedo saber si mi terraza es privativa?
  • ¿Cuáles son mis derechos si dispongo de una terraza comunitaria?
  • ¿Quién debe encargarse del mantenimiento de una terraza comunitaria?
  • Construir una terraza en la azotea: ¿qué gastos debe asumir la comunidad?

Introducción

La Ley de Propiedad Horizontal en sus artículos 1 y 3 en relación con el artículo 396 Código Civil nos viene a especificar lo que, en régimen de propiedad horizontal, corresponde a cada piso o local, distinguiendo entre elementos:

  • Comunes
  • Privativos

Dentro de los elementos comunes se distinguen aquellos en sentido estricto de los elementos comunes de uso privativo.

¿Qué tipo de obras puede realizar el propietario del inmueble?

Así la LPH da libertad total al propietario para realizar las obras que considere conveniente en su vivienda o local, con los únicos límites que estas no afecten ni a la seguridad del edificio, ni a la estructura general, ni a su configuración exterior y que no afecte a los derechos de otro propietario.

¿Puedo cerrar una terraza en cualquier fachada?

La jurisprudencia de forma unánime califica la fachada como elemento común, por lo que ningún propietario puede realizar modificaciones de la misma sin autorización de la comunidad de vecinos.

No sólo se tiene en cuenta a la fachada como elemento estructural, sino también lo impide sobre las ventanas, toldos, por ejemplo, por afectar a la configuración externa del inmueble, pudiendo en su caso romper la uniformidad estética del inmueble.

Por tanto disponer de un acuerdo válido de la Junta de propietarios no supone que los propietarios puedan, por ejemplo, realizar obras de las denominadas de fábrica que alteran la estructura del inmueble.

José María Barroso González, abogado experto en Derecho de la propiedad horizontal.

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¿Qué requisitos son necesarios para poder cerrar una fachada?

Así pues, para que un propietario pueda llevar a cabo el cerramiento de una fachada requerirá el consentimiento de la comunidad de vecinos, siendo necesaria una mayoría cualificada de 3/5 de los propietarios, conforme al artículo 10.3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal tras la redacción dada por la L 8/2013.

¿En qué casos no se requiere la aprobación de la comunidad de vecinos para construir en una terraza?

En este sentido, la jurisprudencia menor de algunas Audiencias Provinciales, para los supuestos de cerramientos a través de cortinas de cristal que no alteran la configuración, ni la estética del edificio, ni supone menoscabo alguno de la seguridad o elementos estructurales por lo que no precisa de autorización de la comunidad, no precisan de la autorización de la comunidad de vecinos.

Por lo tanto, sí que necesitará el consentimiento de la comunidad si menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estados exteriores, o perjudiquen los derechos de otro propietario (AP Málaga, Sec. 4.ª, 133/2018, de 23 de febrero ).

¿Se puede construir una habitación y un baño en una azotea?

Para estas nuevas construcciones, deberemos acudir en primer lugar a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

Si en ellos no viene autorización para poder ejecutarlos, debemos acudir a lo dispuesto en los artículos 5 y 17 en sus apartados 6 y 8 de la Ley de propiedad Horizontal, que exigen la unanimidad para su correcta aprobación, y así entre otras se recoge en la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 4ª), sentencia 18.02.2020 que dice:

“…para poder configurarse como obras ajustadas a la legalidad, de la autorización de la Junta de Propietarios (autorización que no ha sido otorgada), y ello por UNANIMIDAD conforme al art. 17.1ª de la citada L.P.H. (actualmente art. 17.6 LPH)…”

¿Qué permisos necesito para construir una terraza en mi casa?

Si lo que pretendemos es realizar la instalación, a modo de ejemplo, de un armario de aluminio en la terraza, la mayoría necesaria sería de 3/5 de los propietarios.

Sin embargo, si lo que se pretende es la construcción de trasteros en la azotea en número menos a las propiedades existentes, será necesario un acuerdo de la comunidad de propietarios por la unanimidad.

¿Qué es una terraza privativa?

La terraza tendrá la consideración de privativa si así consta desde la constitución de la comunidad en la división horizontal al venir designado como elemento privativo o bien, por un acuerdo posterior valido de la junta de propietarios.

¿Puedo construir en una terraza privativa?

Por tanto disponer de un acuerdo válido de la Junta de propietarios no supone que los propietarios puedan, por ejemplo, realizar obras de las denominadas de fábrica que alteran la estructura del inmueble.

¿Cómo puedo saber si mi terraza es privativa?

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 5 LPH y 396 Código Civil, si viene reflejado en la escritura de división horizontal o bien por un acuerdo válidamente adoptado de en la junta de propietarios. Necesita una mención expresa, pues su presunción sería de ser elemento común, y así lo refleja la sentencia TS, Sala Primera, de lo Civil, 419/2007, de 30 de marzo que dice:

”…examinando el título constitutivo, escritura de obra nueva, constitución de propiedad horizontal y división, resulta un hecho indiscutible que la terraza del edificio de la Calle de DIRECCION000 numero NUM000 es un elemento común a todo el edificio por cuanto, pese a no estar expresamente mencionado como tal en el título, tampoco fue incluido como privativo, es decir, tampoco fue integrado en alguno de los cuatro elementos independientes en que se dividió el edificio, rigiendo por tanto la presunción a la que la propia Audiencia hace referencia”.

Cuando no se de está situación, se entenderá la terraza como elemento común de la comunidad de propietarios.

¿Cuáles son mis derechos si dispongo de una terraza comunitaria?

El propietario que disfrute a título exclusivo de un elemento comunitario, como la terraza, deberá usar la misma con la debida diligencia no pudiendo llevar alteraciones conforme ya se ha comentado, debiendo en ese caso, respetar las reglas contenidas en los artículos 10 y 17 de la LPH.

¿Quién debe encargarse del mantenimiento de una terraza comunitaria?

El propietario que disfrute de una terraza comunitaria pero de uso exclusivo deberá soportar los gastos de reparación ordinaria ocasionados por el normal uso y disfrute de la misma, o dicho de otra forma, por su desgaste natural, y de igual forma, también serán de su responsabilidad soportar los daños causados por su actuación culpable o negligente.

Construir una terraza en la azotea: ¿qué gastos debe asumir la comunidad?

Sin embargo, será la comunidad de propietarios quien deba soportar los gastos como por ejemplo de impermeabilización, al actuar la misma como cubierta de parte del edificio, así entre otras podemos citar la sentencia de la AP Toledo, Sec. 1.ª, de 29 de noviembre de 2018 que dice: 

“…El hecho de que los daños que se causaron se deban al mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye una obligación propia, como ya la había reconocido anteriormente, según lo acordado en la Junta General de 14 de abril de 2005, asumiendo el pago de los gastos de reparación de humedades procedentes del mal estado de la tela asfáltica y de una mala ejecución de la obra..”.

¿Cómo saber quién debe asumir la reparación tras construir una terraza?

No siempre, resulta pacífico determinar a quién le corresponde soportar la reparación, debiendo atender si el origen se corresponde con un adecuado mantenimiento o no de la terraza, o bien el daño proviene de un elemento estructural.

Como ejemplo de ello, podemos acudir a la sentencia de AP Lugo, Sec. 1.ª, 127/2014, de 1 de abril, donde un propietario tenía transferida la titularidad y uso de la terraza, y que dice: 

“…En conclusión, si bien no puede desconocerse que la cubierta de un edificio es un elemento común de este, como expresamente establece el artículo 396 del Código Civil , está acreditado que transferida la propiedad y el uso al demandado con el fin de que le pertenezca el derecho de vuelo, a este le corresponde su mantenimiento, sin que exista constancia en autos de que la cubierta sufra daños estructurales de los que deba responder la comunidad, la cual incluso ha procedido a su impermeabilización…”

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